בנק מלווה

בנק מלווה הוא בנק שמעניק ליווי פיננסי לקבלני בנין ויזמי נדל"ן שבונים ומוכרים נכסי מקרקעין. תפקיד הבנק המלווה הוא לממן את עלות הבניה של פרויקט המקרקעין באמצעות מתן הלוואה, ובמקביל לנהל את כספי התמורה שהקונים משלמים עבור רכישת הנכס, ולפקח עליהם כך שהם ינותבו בראש ובראשונה לצורך מימון עלות הבניה. לא כל קבלן בנין נזקק בהכרח לבנק מלווה, אולם עצם נוכחותו של הבנק המלווה יכולה להעניק שקט נפשי מסוים.

גורם מלווה

בנק ו/או גוף אשראי חוץ בנקאי, לרבות חברות ביטוח, המוסמך על פי חוק להנפיק ערבויות בנקאיות או פוליסות ביטוח לטובת הדיירים. ברוב הפרויקטים להתחדשות עירונית היזם מבקש סיוע במימון ולצורך כך, פונה לגורם מלווה לקבלת ליווי פיננסי.

דייר סרבן

בעל דירה בבית משותף שמסרב לתת הסכמתו לפרויקט התחדשות עירונית ומתנה את הסכמתו לכך בתנאים בלתי סבירים. רוב מיוחס מבין בעלי הדירות בבניין משותף שהסכים לעסקה, יכול לתבוע דייר זה על סירובו או לדרוש אכיפת ביצוע כנגדו. בהתייחס לעסקת פינוי בינוי, החוק קובע מפורשות באילו תנאים הסירוב ייחשב סביר.

דוח אפס

דו"ח כלכלי המעריך את הרווח הצפוי מיישום פרויקט, לשם קביעת הכדאיות הכלכלית לביצועו. הדו"ח נערך על ידי שמאי, בהסתמך, בין היתר, על זכויות הבנייה, עלויות בנייה, הערכת שווי הקרקע ותחזית המכירה של הדירות החדשות.

דוח חברתי במיזמי התחדשות עירונית (פינוי בינוי)

דו"ח המסייע בבניית תכנית חברתית-קהילתית למתחם פינוי בינוי ולהתאמת התכנון לצרכי התושבים המתגוררים בתחום הפרויקט. הוא כולל מיפוי חברתי של מתחם ההתחדשות העירונית, ניתוח מצב קיים ולמתווה שיתוף הציבור במתחם.

דיור ציבורי

דירות המצויות בבעלות המדינה ומנוהלות על ידי חברות משכנות, ומשמשות למגוריהם של דיירים הזכאים לדיור ציבורי, תמורת תשלום חודשי מופחת. דיירי הדיור הציבורי המתגוררים במתחם התחדשות עירונית יכולים לחזור להתגורר בדירת דיור ציבורי במתחם לאחר מימוש הפרויקט, לעבור לדירת דיור ציבורי מחוץ למתחם או לרכוש את הדירה בה התגוררו. 

היתר בנייה

אישור שניתן על ידי רשות רישוי מקומית לביצוע הליכי הבנייה שאושרו במסגרת התכנית וקובע תנאים לביצוע עבודות אלו.

היטל השבחה

תשלום שבעל נכס חייב לשלם לרשות המקומית במקרה שבו אושרה  תכנית שהשביחה את ערך הנכס (היינו, העלתה את ערכו בשל תוספת זכויות בנייה, שינוי ייעוד וכיוצא באלה). היטל ההשבחה הוא בשווי מחצית ההשבחה שנוצרה לבעל הנכס. בפרויקטי התחדשות עירונית ניתן לקבל, בתנאים מסוימים, פטור חלקי או מלא מהיטל השבחה.

הסכם עסקה מלא

חוזה בין יזם לבעל דירה אשר על פיו מתחייב בעל הדירה למכור את זכויותיו לצורך הריסת המבנה ובניית אחר תחתיו. על חוזה זה לכלול, בין השאר, עקרונות לקביעת התמורה שיקבל בעל הדירה, הערבויות השונות שמוצעות על יד היזם, פרטים על הגורם שיבצע את הבנייה כולל ניסיונו המקצועי, אמצעי התקשרות עימו והמועדים לקידום שלבי הפרויקט.

הערת אזהרה

הערה שניתן לרשום על זכויותיו של בעל נכס ברשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין (טאבו), לפיה בעל הנכס מתחייב לעשות בהן עסקה או להימנע מלעשות בהן עסקה. להערת אזהרה שימושים שונים. כך, למשל, הערה בדבר התחייבותו של בעל דירה למכור את דירתו נועדה למנוע עסקה סותרת או הערת אזהרה על הקרקע לטובת מי שרכש דירה בבניין שנבנה עליה היא אחת הבטוחות שקבלן יכול להעניק לרוכש דירה, על פי כללי חוק המכר.

ועדה מחוזית לתכנון ובנייה

מוסד תכנון האחראי על תחום התכנון במחוז. בישראל פועלות שש ועדות מחוזיות. הוועדה המחוזית מפקחת על עבודת הוועדות המקומיות, יוזמת תוכניות מתאר מחוזיות ומתווה את מדיניות התכנון במחוז. הוועדה היא הגורם המוסמך לאשר את מרבית התכניות המקודמות המחוז ובכללן התכניות להתחדשות עירונית, למעט תכניות המקודמות בערים בהן קיימת ועדה עצמאית מיוחדת או על ידי הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה.

ועדה מקומית לתכנון ובנייה

מוסד תכנון האחראי על תחום התכנון והבנייה ברמה המקומית. לוועדה סמכות לאשר היתרי בנייה ותכניות מסוימות בתחומה. היקף סמכותה של הוועדה המקומית משתנה בהתאם למעמדה כוועדה מקומית רגילה, עצמאית או עצמאית מיוחדת. ועדה מקומית שהוסכמה כוועדה עצמאית מיוחדת, רשאית לאשר בעצמה תכניות פינוי בינוי.

זכויות בנייה

שטחי הבנייה שניתן לבנות בכל מגרש בהתאם לתכנית הבנייה.

זיקת הנאה

זכות קניינית הניתנת לאדם לעבור ברגל או ברכב במקרקעין הנמצאים בבעלותו של אדם אחר.

ייעודי קרקע

השימושים המיועדים לקרקע לפי תכנית, כגון – מגורים, תעשייה,  מסחר ומשרדים, ושטחים פתוחים. השימושים השונים מסומנים בתכנית בצבעים שוני.

מבנה לשימור

מבנה שלדעת מוסד תכנון הוא בעל ערך היסטורי, לאומי, תרבותי או אדריכלי, ואשר תכנית שימור קבעה הוראות לאופן שימורו, לרבות איסור הריסה.

מושע

בעלות משותפת במקרקעין של כמה שותפים, כאשר הבעלות של כל אחד מהם היא לפי חלקו בכל המקרקעין, ואין לאחד השותפים חלק מוגדר ומסוים בהם.

בעלות זו יכולה להיות בבניין מגורים או בחלקת קרקע שלא נעשתה בה פרצלציה .

מכפיל יחידות דיור (מקדם הציפוף)

היחס בין מספר יחידות הדיור המתוכננות (היוצאות) בשטח התכנית, לבין מספר יחידות הדיור הקיימות (הנכנסות) בשטחה.

מס שבח

מס המוטל על הרווח שנצבר לאדם כתוצאה מעליית שווי דירה בעת מכירתה. בעל דירה בהתחדשות עירונית יזכה, בתנאים מסוימים, בפטור מתשלום מס זה.

מס רכישה

מס המוטל על אדם הרוכש מקרקעין, לרבות דירה, בגין ביצוע העסקה. בעל דירה בהתחדשות עירונית הזכאי לקבלת דירת תמורה, יזכה, בתנאים מסוימים, בפטור מתשלום מס זה.

מע"מ בשיעור 0%

הטבת מס כפולה בהתחדשות עירונית המאפשרת פטור מתשלום מע"מ עבור שירותי הבנייה הניתנים מהיזם לבעלי הדירות מחד, ומאידך, מאפשרת ליזם להזדכות על המע"מ אותו שילם עבור המוצרים שרכש עבור שירותי בנייה אלה. 

סעיף 23 לתמ"א 38

סעיף זה בהוראות תמ"א 38, מאפשר לרשות המקומית להוסיף, להוריד או לשנות מההוראות הקבועות בתמ"א 38. הוראות אלו ייקבעו במסגרת תכניות מפורטות, באופן המותאם לתחומה ולצרכיה של רשות מקומית, ואשר יאושרו על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה.

עירוב שימושים

גישה בתכנון עירוני, הדוגלת בשילוב שימושים שונים באותו מגרש או מתחם. עירוב שימושים יכול להיות שילוב בין מגורים ומסחר, בין מגורים וצרכי ציבור, בין מסחר לצרכי ציבור ועוד. עירוב שימושים יוצר מרחב חיוני, תוסס ופעיל לאורך שעות היום ומעודד צמצום שימוש ברכב פרטי.

פינוי בינוי

הקמה של מבנים חדשים במקום קבוצה של מבנים ישנים על אותו שטח במסגרת תכנון מחדש של האזור, שבמהלכו מאשרים תוספת יחידות דיור ולעיתים גם תוספת שטחים למבני ציבור, מסחר ומשרדים. פרויקט פינוי בינוי (להבדיל מפרויקט של תמ"א 38) מאפשר ראייה כוללת של האזור, תוך התייחסות לצרכיו השונים, כגון מבני ציבור, שטחים פתוחים, תנועה וחידוש תשתיות.

פרויקטים אלה זוכים להטבות מס, לתחולה של חוק עידוד מיזמי פינוי בינוי ("דייר סרבן") וכן אפשרות לדון בתכנית גם בוועדת משנה ייעודית של הוועדה המחוזית, בוועדה עצמאית מיוחדת ובוותמ"ל. 

פרוגרמה

הגדרת צרכים כמותיים של השטחים הציבוריים הנדרשים בתכנית, ביחס לכמות האוכלוסייה ומאפייניה. בתחשיב זה משוקללים מכלול הצרכים למטרות שימוש שונות, כגון חינוך, תרבות, דת, בריאות, רווחה, ספורט ושטחים פתוחים.

צפיפות ברוטו

היחס בין כמות יחידות הדיור לבין כלל שטח התכנית (שטחים למגורים, מסחר, דרכים וכו').

צפיפות נטו

היחס בין כמות יחידות הדיור, לבין כמות השטחים המיועדים למגורים המוצעת בתכנית.

קו בניין

המרווח בין המבנה לבין גבולות המגרש כפי שנקבע בתכנית. ניתן לחרוג מהקו בתנאים מסוימים, כגון הליך של הקלה בעת הוצאת היתר בנייה.

קו כחול

קו הקובע את גבולות התכנית. בתוך קו זה יחולו כל הוראות התכנית.

שטח פרטי פתוח (שפ"פ)

שטח שאינו בנוי הנמצא בבעלות פרטית, כגון גינה הצמודה לבניין. האחראיות לתחזוקה וטיפול בשטח זה מוטלת על בעלי הדירות.

שטח ציבורי פתוח (שצ"פ)

שטח שאינו בנוי הנמצא בבעלות ציבורית ומיועד לרשות הציבור ולרווחתו, כגון פארק. האחריות לתחזוקה וטיפול בשטח זה מוטלת על הרשות המקומית.

תיק מידע

מידע תכנוני מפורט הניתן ליזם או מי מטעמו לצורך הגשת בקשה להיתר בנייה. תיק המידע כולל פירוט בדבר זכויות הבנייה בנכס, השימושים המותרים בו, הגבלות הבנייה, פירוט הדרישות וההנחיות והתנאים להמשך הליך הרישוי עד שלב מתן היתר בנייה.

תכסית

שטח קומת הקרקע המותר לבנייה. התכסית נמדדת באחוזים משטח המגרש.

תמ"א (תכנית מתאר ארצית)

תכנית מתאר הקובעת מדיניות ועקרונות התכנון במגוון נושאים בעלי חשיבות ציבורית כגון דרכים, מסילות ברזל, חופים ותשתיות. התכנית יכולה לחול על כל שטח מדינת ישראל או על חלקה.

תמ"א 38

תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. תמ"א זו מאפשרת קבלת היתר בנייה לחיזוק מבנה או להריסתו ובנייתו מחדש ללא צורך בהכנת תכנית מפורטת. קבלת זכויות בנייה מכוח התכנית כפופה לאישור הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה.

תמ"א 38/1 חיזוק ועיבוי

מסלול חידוש מבנים במסגרת תמ"א 38 בדרך של חיזוק ועיבוי הבניין הקיים ללא הריסתו. במסלול זה קיימת אפשרות להוספה של עד 2.5 קומות חדשות על גג הבניין הקיים, והרחבת הבניין מצדדיו. בעלי הזכויות מקבלים דירה  לרוב מורחבת (הכוללת ממ"ד), מעלית וחניה.

תמ"א 38/2 הריסה ובנייה מחדש

מסלול חידוש מבנים במסגרת תמ"א 38 בדרך של הריסת הבניין הישן ובניית בניין חדש במקומו. בעלי הזכויות מקבלים דירה חדשה בבניין חדש מיסודו.

תקן 21

תקן שמאי המנחה את אופן חישוב הכדאיות הכלכלית בתכניות פינוי- בינוי ואת תוספת זכויות הבנייה הנדרשת בכדי להפוך את התכנית לכדאית מבחינה כלכלית עבור היזם.

תקן חניה

הוראות הקובעות את מספר מקומות החנייה שניתן להקים במסגרת התכנית. מספר החניות נקבע לכל דירה או שימוש אחר המתאפשר במסגרת התכנית, וזאת בהתאם לתקן החניה הארצי, למדיניות הרשות המקומית ולשיקולים שונים, כגון קרבת התכנית לצירי תחבורה ציבורית. בתל אביב תקני החניה משתנים בהתאם לאזור, ברובעי מרכז העיר יעמוד התקן החדש על 0.5 חניות לדירה וברובעים המרוחקים יותר על 0.8.